Un ratio facile à utiliser est celui du « Multiplicateur Revenus Brut » (MRB) que l’on appelle en anglais le GRM (Gross Revenu Multiplier). Ce ratio est facile à calculer mais ce n’est pas le plus précis. Il est utile principalement pour savoir s’il est valable de poursuivre des démarches d’acquisition d’un certain immeuble. Il nous permet de comparer les immeubles d’une même région à d’autres semblables qui ont été vendus.
MRB (Multiplicateur Revenu Brut) = Valeur de l’immeuble / Revenu brut annuel
Voici la formule d’évaluation :
1. Utilisation du MRB sur des propriétés récemment vendues :
- Valeur vendue / Revenu brut annuel = Multiplicateur de Revenu Brut
- Exemple : Si la moyenne des immeubles à revenus vendus est de 400 000 $ et le revenu total annuel est de 45000 $, le MRB sera de 8,89.
2. Estimation de la valeur d’une propriété basée sur le MRB :
Vous avez fait une analyse des immeubles à revenus de votre secteur en utilisant la formule ci-dessus et vous avez trouvé que le MRB est de 8,89. Maintenant vous voulez connaître la valeur approximative d’une propriété en utilisant le MRB.
- Valeur de la propriété = MRB X Revenu Brut Annuel.
- Les revenus de la propriété sont de 35 000 $. Donc si on utilise le facteur multiplicateur de 8,89 , on obtient une valeur de 311 000 $.
- Si le vendeur demande 495 000 $ vous savez déjà qu’il demande trop cher et vous ne perdez pas de temps à négocier pour cet immeuble.
Par contre, il ne faut pas décider d’investir dans un immeuble en se basant uniquement sur ce ratio. Il vous permet seulement de restreindre la quantité d’immeubles à analyser lorsque le marché regorge d’immeubles à vendre.
Avez-vous déjà utilisé ce ratio pour vos immeubles? Si oui, je vous invite à me transmettre vos expériences et faits vécus dans ce domaine. Je suis toujours heureux de recevoir vos commentaires.
Contenu original publié sur http://blogue.immofacile.ca/
David dit:
14 mai 2011 à 13 h 46 min
Bonjour,
Tres interessant vos articles.
Si je puis me permettre, j’aimerais suggerer un sujet tres peu couvert : achat d’un terrain vacant.
Il y a tres peu de ressources sur ce sujet, contrairement a l’achat de maisons/immeubles.
Comment evaluer la valeur d’un terrain ?
Merci!
Alain Pelletier dit:
15 mai 2011 à 00 h 24 min
Bonjour,
Cette règle ne s’applique pas pour les duplex ou triplex auquel les propriétaires y vivent.
Complétement dans le champ. Vous n’avez pas fait de distinction. Il y a plusieurs choses
à regarder d’un immeuble et vous n’en tenez pas compte dans vos propos et sans tenir compte de l’emplacement.
Un article tout à fait ridicule. On fait ce que l’on veut avec les mathématiques.
Au plaisir,
Alain
Jean-Marc dit:
15 mai 2011 à 06 h 36 min
Pas tout à fait précis votre explication du MRB.
En effet, le 8.89 n’est pas un pourcentage mais plutôt un ratio(multiplicateur). Il indique le nombre de fois que le revenu est généré par rapport au prix total de la propriété.
Si on voulait un pourcentage du revenu par rapport au prix, on ferait la division inverse et on obtiendrait un résultat de 11,25%.
Petite précision importante à mon avis.
GenerationX dit:
15 mai 2011 à 08 h 15 min
Ce ratio devrait être en »fois » et non en % ou la formule est à l’envers
Stephane L. dit:
15 mai 2011 à 11 h 16 min
Votre article est très intéressant. Cependant, je crois que vos lecteurs aimeraient en connaître davantage sur les points suivants:
1. Pour effectuer une analyse maison du MRB d’un secteur, comment peut-on obtenir ces renseignements? Les listings MLS mentionnent le prix demandé mais jamais le prix de vente. Consulter le registre immobilier est complexe pour certaines personnes. Que suggérez-vous?
2. Existe-il des études de MRB par secteur? Les grandes maison de courtage effectuent-elles de telles analyses et partagent-elles les résultats.
Merci
Stephane
Philippe dit:
15 mai 2011 à 11 h 39 min
En lisant l’article, je me suis rendu compte que dans le calcul du MRB, vous utilisiez le pourcentage comme unité. Le MRB ne devrait pas avoir d’unité, car vous divisez des $ par des $.
Lorsqu’on vient pour calculer la valeur d’un immeuble, si on utilise des pourcentage, le calcul est faux.
marc dit:
15 mai 2011 à 14 h 53 min
Le MRB n’est pas un pourcentage tel que vous l’avez indiqué. C’est plutôt un nombre. Vous auriez dû indiquer »8.89 » au lieu de 8.89%
Francis dit:
15 mai 2011 à 18 h 24 min
Un agent d’immeuble m’a déjà dit d’utiliser 15 comme multiplicateur donc 15XRevenus Annuels=valeur de l’immeuble. En haut de ce montant pas la peine l’immeuble ne sera jamais rentable. On parlais de duplex et 3-4-Plex à ce moment. Ce nombre m’a été donné en 2001, j’ai vérifé avec un 6-plex dans mon cartier entre la valeur demandée et la valeur déclarée de loyers dans l’annonce et bang… 14.5 et le 6-plex s’est vendu en moins de 10 jours.
Ghislain Larochelle dit:
17 mai 2011 à 13 h 21 min
Bonjour Jean Marc , Philippe , vous avez raison le MRB est un ratio. Le pourcentage ne devrait pas être là, une erreur s’est glissé lors de la correction grammaticale . Désolé merci pour votre remarque .
Micasa dit:
17 mai 2011 à 13 h 36 min
L’erreur a été corrigée! Merci à tous et à Ghislain.
Bonne journée!
L’Équipe Micasa
Ghislain Larochelle dit:
18 mai 2011 à 09 h 50 min
Bonjour David,
Je prend en note votre demande pour un article sur les terrains. Veuillez noter que le 19 mai et 2 juin 2011. J’ai un partenaire qui viendra présenter un projet d’achat de terrain dans vos REERs si cela vous intéresse. http://www.immofacile.ca/evenements.html Inscrivez vous. Ghislain
Ghislain Larochelle dit:
18 mai 2011 à 09 h 53 min
Bonjour Stéphane,
Pour obtenir le MRB, le meilleur moyen est d’utiliser un courtier immobilier qui a accès à toutes ses données. Il travaille pour vous et peut vous aider pour la sélection. Ghislain
Ghislain Larochelle dit:
18 mai 2011 à 09 h 58 min
Bonjour Francis,
Comme j’expliquais dans l’article le MRB est imprécis. Une bonne méthode est d’utiliser le MRN . Multiplicateur de revenus Net, mais il ne faut pas se fier à seulement une technique. Votre sixplex s’est vendus 14.5 fois les revenus… Il y a des acheteurs qui tombent en amour avec les immeubles et le prix est n’est pas très important pour eux malheureusement. Ghislain
Hugues dit:
19 mai 2011 à 15 h 12 min
La meilleure solution, si vous voulez connaître la valeur d’un immeuble, est de faire affaire avec un évaluateur agréé. C’est le seul professionnel reconnu et apte à signer et à certifier la valeur d’un immeuble. Les évaluateurs agréés possèdent toutes les données du marché nécessaires afin de vous éclairer pour un achat aussi important.
Hugues Dufour, É.A
Ghislain Larochelle dit:
25 mai 2011 à 06 h 49 min
Bonjour David,
Merci pour la suggestion sur l’achat de terrain vacants. Je vais écrire dans les prochaines semaines un article sur le sujet. En attendant si vous voulez en savoir un peu plus , ne manquez pas mon article déjà paru : Dieu ne crée plus de terrain: http://blogue.immofacile.ca/2010/04/06/dieu-ne-cree-plus-de-terrain/
Jeudi le 2 juin, j’ai aussi un projet de terrain qui sera présenté en conférence. Voir sous événements de mon site pour vous inscrire. Ghislain immofacile.ca
Nadine dit:
2 juin 2011 à 00 h 40 min
Bonjour,
Votre titre s’avère trompeur « Un calcul facile pour évaluer un immeuble = MRB ». Il serait préférable d’indiquer « un calcul facile pour trouver un des indicateurs de la valeur d’un immeuble ».
Je recommanderais toujours dans un article comme le vôtre de ne pas hésiter avant de faire affaire avec un évaluateur agréé, un professionnel indépendant pour vous conseiller. Vous pouvez faire évaluer un immeuble mais aussi lui demander d’autres services professionnels comme faire une étude de marché dans le secteur ou vous voulez acquérir votre immeuble – une étude préalable – pour ensuite faire évaluer celui qui vous plaira de faire une offre.
http://www.jobboom.com/votrecarriere/meilleurduweb/evaluateur/
Merci
Nadine
JF dit:
15 juin 2011 à 17 h 15 min
Lors de mon plus récent achat, j’ai concocté un tableau excel avec un maximum de données. Une colonne par propriété. J’ai pris une grande marche pour passer devant chacun des immeubles et je peux vous dire que ceux qui avait les meilleures ratio de Revenu/prix annoncé étaient en piteux état (ratios aussi bas que 11!)…. sauf un. C’est celui que j’ai acheté (ratio de 13 mais immeuble en très bon état). Le vendeur était pressé et avait affiché son annonce moins de 48 heures avant que je le contacte. Les autres immeubles dans ma ville sont affichés avec des ratios entre 15 et 25.
Conclusion, commencer par les chiffres, puis vérifier ce qui les justifie.
JF
Joe Cannizzaro dit:
10 juillet 2011 à 07 h 02 min
Bonjour,
Lorsque j’évalue un immeuble, j’utilise certe le MRB. Si l’immeuble est chauffé j’enlève le montant alloué pour le chauffage de l’immeuble au revenue brut pour l’année et je divise le prix demandé par le ratio selon le secteur. Un ratio de 10 se trouve très facilement à Montréal-Nord ou les propriétés valent moins que par exemple Petite-Patrie ou le Plateau où le ratio peut facilement dépassé le 13-14. Pourquoi ? Facilité de location car ce sont des endroit plus ‘IN’ et proche de tout, et des secteurs. Il faut aussi évaluer l’état de l’immeuble. S’il y a beaucoup de travaux à effectué, alors le ratio baisse (souvent de 1) ou augmentente par rapports aux autres. L’importance pour un 8 logements, c’est de faire un surplus. Dans un duplex, étant donné qu’on y vit, je ne regardes pas le revenu car j’y habite. Aujourd’hui en 2011 et depuis quelques années, acheter un duplex que pour louer (même avec bachelor) n’est rentable car les paiements dépasses les loyers mais ca vous fait quand même un capital. Début 1990, les duplex avec bachelor ou pas, donnait un profit et donc assez rentable, un bon début. Ce qui ne changera jamais je crois, c’est que un immeuble de 8 logements ou plus sera toujours évalué selon son revenu annuel, son secteur et son état.
J’espère que cela vous aide comme explication et bonne chance, il y a toujours de bonne affaires à dénicher. N’oublier pas ces deux règles :
1. Ne perdez jamais d’argent
2. N’oublier jamais la règle no.1.
Joe Cannizzaro
Philippe dit:
10 juillet 2011 à 09 h 26 min
Bien dit Hugues ! L’évaluateur agréé est le seul professionnel de l’immobilier qui est impartial et qui peut vous aidez à prendre une décision éclairée sur votre achat.
Philippe
Patrice dit:
14 mai 2012 à 15 h 57 min
Si vous voulez faire une bonne affaire et que vous voulez faire plusieurs offres, allez vous depenser pour un evaluateur a chaque fois?
Comme Ghyslain dit, le MRB et Le Mrn est un bon indicatif. Ensuite il reste a evaluer l etat du batiment et le secteur. La methode des comparable est un tres bon indicateur egalement. Et pour en arriver a un bon prix egalement, calculer le taux de capitalisation donne un tres bon indice.